Les sociétés civiles de placement immobilier introduites dans un contrat d’assurance-vie permettent de valoriser le rendement de ce dernier. Si celui-ci est de moins de 1% avec les supports en fonds en euros, il avoisine les 3.5%, voire les 4% avec les SCPI. De plus, de nombreux autres avantages viendront optimiser ce rendement grâce à l’intégration de ces fameuses SCPI.
Un ticket d’entrée plus faible
Rappelons que l’acquisition de la SCPI se fait en deux temps, dans ce type de montage. Dans un premier temps, il est réalisé par l’assureur auprès de la société de gestion. Il négocie alors le prix de la part auprès de ce dernier afin de pouvoir la proposer à son tour à ses épargnants et ce, à un prix avantageux. La seconde étape consiste ensuite pour l’épargnant à souscrire à la SCPI, cette fois, auprès de l’assureur. Le ticket d’entrée est proposé à un prix plus avantageux que celui de la société de gestion. Ainsi, acquérir une SCPI à un prix décoté génère un meilleur rendement.
Un délai de jouissance moins long
La société de gestion ne distribue pas immédiatement les revenus locatifs issus de la SCPI. Elle observe une période dite délai de jouissance qui correspond à une carence en dividendes. Cette période varie d’une société de gestion à l’autre, et elle peut atteindre jusqu’à 5 mois.
Or, dans le cadre de la souscription à une assurance-vie, cette durée est raccourcie ; elle est le plus souvent ramenée à un mois. Cela puisque l’assureur a supporté lui-même le délai de jouissance imposé par la société de gestion. En effet, les SCPI qu’il propose aux épargnants ont commencé à générer des revenus locatifs et sont déjà en cours d’exploitation.
Comme le temps, c’est de l’argent, percevoir plus rapidement des dividendes est donc plus rentable à l’épargnant, ce qui pourra augmenter le rendement de son contrat.
Une fiscalité plus profitable
Les SCPI souscrites en direct sont soumises à l’impôt foncier, c’est-à-dire suivant le barème classique de l’impôt sur le revenu. Cette fiscalité n’est plus conservée pour une SCPI acquise à travers une assurance-vie. Celle-ci devient une unité de compte des contrats multisupports, c’est-à-dire que la SCPI revêt le titre de « produit de l’assurance-vie ». Elle cesse donc d’être taxée selon le barème de l’IR mais plutôt à partir du prélèvement forfaitaire unique. Concrètement, l’imposition n’a lieu qu’au moment de la sortie en capital uniquement, et dont le taux est fonction de la durée de détention du contrat, du montant des encours ainsi que de la date de versement des premiers revenus. Par conséquent, le rendement de la SCPI elle-même se retrouve amélioré.
Un choix limité mais un rendement garanti
Plus besoin de comparer plusieurs SCPI en termes de rendement : l’assureur a déjà effectué cette étape au préalable. En effet, on y trouve uniquement des SCPI à excellente performance et à haut rendement auprès de ce dernier. C’est pourquoi, le choix est assez limité. Si plusieurs centaines de SCPI circulent sur le marché, les assureurs n’en proposent qu’une dizaine ou une quinzaine.
Toujours est-il que d’autres SCPI tout aussi performantes ne sont pas forcément accessibles via les assureurs, en raison de la restriction d’accès par la société de gestion elle-même.
La souscription libre au nombre de parts souhaité
Lorsque l’investisseur souscrit à une SCPI en direct, la société de gestion lui impose un nombre de parts minimal (minimum 5 parts ou 10 parts pour la majorité). Ce qui n’est pas le cas lors de la souscription auprès de l’assureur. L’épargnant peut choisir d’inclure une seule part de cet actif dans son contrat multisupport par exemple, et la diversifier avec d’autres actifs également disponibles directement auprès de ce dernier.