Vous avez décidé de réaliser un investissement locatif immobilier sous Pinel :? Sachez que celui-ci vous ouvre droit à une réduction de votre impôt sur le revenu, et peut vous faire bénéficier d’un rendement avoisinant les 4% si vous avez bien préparé le terrain. Cela inclut entre autres l’analyse du marché Pinel.
Les villes les plus intéressantes pour investir
Deux points importants à considérer :
1/ la demande locative : avant tout, sachez que la loi Pinel exige une série de conditions d’éligibilité, dont l’emplacement, et ce dernier tient compte de la demande locative. En effet, les logements doivent avoir été construits dans des communes de la zone A Bis, A ou B, qui sont celles où la tension est la plus importante.
Il existe aujourd’hui un classement des meilleures villes Pinel, établies par les experts. Leur analyse est généralement basée sur la demande en logement, la qualité de vie et le dynamisme économique de la région. À cela s’ajoute le potentiel d’urbanisme et de développement sur les prochaines années, de même que l’évolution démographique.
Cette analyse sur le classement des villes Pinel par les experts est à considérer certes, mais d’autres paramètres interviennent également : la commune où vous résidez vous-même. Choisissez une ville, voire un quartier proche du nouveau bien Pinel dans lequel vous comptez investir afin de bien vous organiser par rapport à votre suivi régulier, notamment en cas de changement de locataire, la durée de la vacance locative, c’est-à-dire celle entre 2 baux, étant limitée à une période maximale de 12 mois.
2/ la liquidité à terme : notons que le bien immobilier fait partie d’un bâtiment à usage de logement collectif produit par un promoteur immobilier. Plusieurs investisseurs auraient alors adhéré au même programme Pinel que le vôtre, en ayant choisi la même durée d'engagement. Par conséquent, vous serez plusieurs à proposer la revente de vos appartements respectifs, d’où une offre qui pourrait être supérieure à la demande. Les prix pourront alors être revus à la baisse si vous souhaitez rapidement revendre, ce qui pourrait éventuellement retentir sur votre plus-value et sur la rentabilité finale de votre investissement.
Dans ce cas, il serait judicieux d’investir dans des villes où les logements collectifs sont encore peu nombreux, sans toutefois faire l’impasse sur la qualité générale de la demande locative. Vous pouvez alors choisir les villes moyennes, appartenant à la zone B1.
Ce paramètre n’est toutefois pas à prendre en compte si vous comptez conserver le bien au-delà de la période de détention (soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans).
Le marché des promoteurs immobiliers de la région
Outre l’analyse des villes comme susmentionné, important également de se pencher sur le marché des promoteurs immobiliers. Ce, sachant que c’est auprès de ce dernier que vous allez réaliser votre acquisition immobilière, qui sera un appartement au sein d’une résidence à usage de logement collectif. Rappelons que le logement Pinel doit être neuf, ce qui vous amène à en réaliser l'acquisition en VEFA, c’est-à-dire la vente sur plan auprès d’un promoteur. Vous pouvez aussi acheter un bien achevé et proposé immédiatement à la vente si celui-ci est disponible, par exemple en cas de désistement d’un preneur.
Du fait qu’il s’agit de la vente d’un programme, le prix du bien sera majoré par rapport au cours normal sur le marché. Cette majoration varie d’un promoteur à l’autre, d’où la nécessité de réaliser les comparatifs. Sachez que les négociations sont envisageables.
Toujours est-il que le choix du promoteur par rapport au prix n’est pas le seul paramètre à considérer. Le sérieux et la réputation sont aussi à prendre en compte, de même que sa propre connaissance du marché immobilier et de son évolution, ainsi que des risques éventuels.